Предложения к разработке методических рекомендаций по

экспертизе безопасности объектов недвижимости

В трудовой деятельности довольно часто приходится использовать

методические

рекомендации,

которые

регламентируют

определенный

порядок выполнения какой-либо работы. Это набор и последовательность

действий

и

правил,

выработанных

на

основе

положительного

опыта,

необходимых для успешного выполнения этой работы.

Экспертиза

безопасности

объектов

недвижимости,

направлена

на

получение максимального эффекта от использования зданий и сооружений.

Важнейшие ее составляющие: обследование строительных конструкций и

систем инженерного оборудования объектов, поверочные расчеты несущей

способности

оснований,

фундаментов

и

конструкций

надземной

части,

техническое

заключение

с

выводами

и

рекомендациями

на

уровне

технических

решений

по

их

модернизации

и

усилению

в

случае

необходимости.

Такого

рода

экспертизы

нуждаются

в

создании

методических рекомендаций и разработок для успешного их проведения в

дальнейшем с получением корректных и точных данных и оценок.

Процедура проведения экспертизы безопасности регламентируется на

законодательном

уровне.

Все

правила

установлены

в

соответствии

с

Федеральным законом "Технический регламент о безопасности зданий и

сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ. Структура технического регламента

соответствует

требованиям

Федерального

закона

"О

техническом

регулировании"

и

включает

в

себя

формы

оценки

соответствия,

подразделяющиеся

на

две

группы:

осуществляемые

государственными

органами

власти

(государственная

экспертиза,

государственный

строительный надзор, ввод в эксплуатацию объектов) и осуществляемые

негосударственными

организациями

(негосударственная

экспертиза,

строительный контроль, авторский надзор, испытания, эксплуатационный

контроль, заключение о соответствии).

Для

создания

методических

рекомендаций

по

экспертизе

безопасности объектов недвижимости необходимо установить основные цели

и

задачи

экспертизы

зданий

и

сооружений.

К

ним

можно

отнести

определение

технического

состояния

зданий

и

сооружений,

проверку

организации безопасной эксплуатации, выявление наличия и комплектности

проектной

нормативной

и

технической

документации

на

устройство

и

эксплуатацию зданий, проверка соответствия параметров эксплуатационных

сред,

климатических

воздействий

и

динамических

нагрузок

величинами,

принятыми

при

проектировании

или

установленным

нормативными

документами. Помимо этого, в методических рекомендациях по экспертизе

безопасности зданий и сооружений необходимо указать периодичность и

сроки проведения экспертизы, а также конкретная программа и методика

проведения и порядок оформления результатов (заключения) экспертизы.

Всё вышесказанное должно быть связано и согласовано с требованиями по

каждому

виду

безопасности,

указанными

в

Техническом

регламенте

о

безопасности зданий и сооружений.

Так,

к

примеру,

экспертизу

механической

безопасности зданий

и

сооружений можно разделить на несколько этапов:



Предварительный

(подготовка

технического

задания,

оформление

документов,

устанавливающих

порядок

и

условия

проведения

экспертизы);



Процесс

проведения

экспертизы

(осмотр

элементов

и

конструкций

здания

или

сооружения,

изучение

технической

документации

и

проверка соответствия требованиям механической безопасности);



Оформление результатов и выдача заключения экспертизы.

Содержание и объем основных работ по экспертизе строительных

конструкций объекта определяется утвержденной программой проведения

экспертизы механической безопасности зданий и сооружений

Результаты экспертизы оформляются в виде «отчета по экспертизе

механической

безопасности

зданий

и

сооружений».

Отчёт

состоит

из

основной части и приложений и включает следующие разделы:



титульный

лист,

где

дается

краткая

информация

об

экспертной

организации и о привлеченных ею других организациях и экспертах, о

видах работ, об ответственных исполнителях, шифрах работ;



пояснительная записка, в которой излагается характеристика здания и

сооружения,

его

параметры,

конструктивные

решения,

материалы

конструкций,

данные

о

ранее

проводимых

экспертизах,

реконструкциях,

сведения

об

имеющейся

документации,

данные

о

методическом и приборном оснащении, применяемом при экспертизе и

другие общие сведения.

Выполнение

требований

механической

безопасности

в

проектной

документации здания или сооружения должно быть обосновано расчетами,

подтверждающими, что в процессе строительства и эксплуатации здания или

сооружения

его

строительные

конструкции

и

основание

не

достигнут

предельного

состояния

по

прочности

и

устойчивости.

Соответствие

проектных значений параметров и других проектных характеристик здания

или

сооружения

требованиям

безопасности,

а

также

проектируемые

мероприятия по обеспечению его безопасности должны быть обоснованы

ссылками на требования стандартов и сводов правил.

Касательно пожарной безопасности - основным методом выявления

нарушений при проектировании является метод сопоставления. Сущность

этого

метода

заключается

в

сопоставлении

решений,

предусмотренных

проектом,

с

требованиями пожарной безопасности нормативных

актов

и

выводе о соответствии (или несоответствии).

Во

многих

случаях

это

сопоставление

может

быть

выражено

конкретными, количественными показателями, а в ряде случаев оно носит

лишь

качественный

характер.

Например,

при

экспертизе

эвакуационных

путей и выходов наличие эвакуационных выходов из помещения или здания

является качественной оценкой, а минимальная, максимальная и суммарная

ширина этих выходов - количественной оценкой. Все проверяемые элементы

и технические решения заносятся в таблицы экспертизы.

Следующие

требования

должны

быть

соблюдены

в

случае

возникновения пожара:

1)

сохранение

устойчивости

здания

или

сооружения,

а

также

прочности

несущих

строительных

конструкций

в

течение

времени,

необходимого

для

эвакуации

людей

и

выполнения

других

действий,

направленных на сокращение ущерба от пожара;

2) ограничение образования и распространения опасных факторов

пожара в пределах очага пожара;

3) нераспространение пожара на соседние здания и сооружения;

4) эвакуация людей (с учетом особенностей инвалидов и других групп

населения с ограниченными возможностями передвижения) в безопасную

зону

до

нанесения вреда

их

жизни

и

здоровью

вследствие

воздействия

опасных факторов пожара;

5) возможность доступа личного состава подразделений пожарной

охраны и доставки средств пожаротушения в любое помещение здания или

сооружения;

6) возможность подачи огнетушащих веществ в очаг пожара;

7)

возможность

проведения

мероприятий

по

спасению

людей

и

сокращению

наносимого

пожаром

ущерба

имуществу

физических

или

юридических

лиц,

государственному

или

муниципальному

имуществу,

окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений.

Соответствие проектных значений параметров и других проектных

характеристик здания или сооружения требованиям безопасности, а также

проектируемые мероприятия по обеспечению его безопасности должны быть

обоснованы ссылками на требования стандартов и сводов правил или на

требования

специальных

технических

условий.

В

случае

отсутствия

указанных требований соответствие проектных значений и характеристик

здания или сооружения требованиям безопасности, а также проектируемые

мероприятия по обеспечению его безопасности должны быть обоснованы

одним или несколькими способами из следующих способов:

1) результаты исследований;

2) расчеты и (или) испытания, выполненные по сертифицированным

или апробированным иным способом методикам;

3)

моделирование

сценариев

возникновения

опасных

природных

процессов

и

явлений

и

(или)

техногенных

воздействий,

в

т.ч.

при

неблагоприятном

сочетании

опасных

природных

процессов

и

явлений

и

(или) техногенных воздействий;

4)

оценка

риска

возникновения

опасных

природных

процессов

и

явлений и (или) техногенных воздействий.

При

экспертизе

безопасности

зданий

и

сооружений

при

опасных

природных и техногенных воздействиях обязательным условием является

проверка соблюдения определенного перечня мер,

которые должны быть

предусмотрены в проектной документации для обеспечения безопасности

зданий и сооружений, строительство и эксплуатация которых планируются в

сложных природных условиях. Мерами же, о которых идет речь, являются:

1) меры, направленные на защиту людей, здания или сооружения,

территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция

и эксплуатация здания или сооружения, от воздействия опасных природных

процессов

и

явлений

и

техногенных

воздействий,

а

также

меры,

направленные

на

предупреждение

и

(или)

уменьшение

последствий

воздействия

опасных

природных

процессов

и

явлений

и

техногенных

воздействий;

2)

конструктивные

меры,

уменьшающие

чувствительность

строительных конструкций и основания к воздействию опасных природных

процессов и явлений и техногенным воздействиям;

3) меры по улучшению свойств грунтов основания;

4)

ведение

строительных

работ

способами,

не

приводящими

к

проявлению

новых

и

(или)

интенсификации

действующих

опасных

природных процессов и явлений.

Проектная документация здания или сооружения, в т.ч. сооружений

инженерной

защиты,

должна

содержать

пределы

допустимых

изменений

параметров, характеризующих безопасность объектов и геологической среды

в

процессе

строительства

и

эксплуатации.

При

этом

отмечено,

что

в

проектной

документации

может

быть

предусмотрена

необходимость

проведения в процессе строительства и эксплуатации проектируемого здания

или

сооружения

мониторинга

компонентов

окружающей

среды

(в

т.ч.

состояния окружающих зданий и сооружений, попадающих в зону влияния

строительства

и

эксплуатации

проектируемого

здания

или

сооружения),

состояния

основания,

строительных

конструкций

и

систем

инженерно-

технического

обеспечения

проектируемого

здания

или

сооружения,

сооружений инженерной защиты.

Инженерные

изыскания

для

проектирования

инженерной

защиты

следует

проводить

по

заданию проектной организации в соответствии с

требованиями СНиП 11-02-96 "Инженерные изыскания для строительства.

Основные положения", СП 11-102-97 "Инженерно-экологические изыскания

для

строительства",

СП

11-103-97

"Инженерно-гидрометеорологические

изыскания

для

строительства",

СП

11-104-97

"Инженерно-геодезические

изыскания

для

строительства,

СП

11-105-97

"Инженерно-геологические

изыскания для строительства. Часть I. Общие правила производства работ" и

государственных стандартов по инженерным изысканиям и исследованиям

грунтов для строительства. Состав, содержание и детальность материалов

инженерных

изысканий

определяют

соответствующим

масштабом

необходимых графических материалов (приложение Б к СНиП 22-02-2003).

Инженерные

изыскания

должны

быть

основаны

на

обобщении

информации, охватывающей все виды изыскательских работ, выполненных

на территории.

При экспертизе безопасных условий проживания и пребывания людей

в зданиях и сооружениях должна проводиться проверка сразу по нескольким

видам требований.

Во-первых,

это

выполнения

санитарно-эпидемиологических

требований,

для

обеспечения

выполнения

которых

в

проектной

документации

зданий

и

сооружений

с

помещениями

с

постоянным

пребыванием людей, за исключением объектов индивидуального жилищного

строительства,

должно

быть

предусмотрено

устройство

систем

водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, энергоснабжения.

Здесь же следует упомянуть о СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-

эпидемиологические

требования

к

жилым

зданиям

и

помещениям",

утв.

Главным

государственным

санитарным

врачом

РФ

15

декабря

2000

г.

Названные СанПиН устанавливают санитарные требования, которые следует

соблюдать

при

проектировании,

реконструкции,

строительстве,

а

также

содержании эксплуатируемых жилых зданий и помещений, предназначенных

для

постоянного

проживания,

за

исключением

гостиниц,

общежитий,

специализированных

домов

для

инвалидов,

детских

приютов,

вахтовых

поселков.

Во-вторых,

это

требования

к

обеспечению

качества

воздуха.

При

экспертизе должны быть соблюдены следующие требования к обеспечению

качества воздуха: в проектной документации зданий и сооружений должно

быть

предусмотрено

оборудование

зданий

и

сооружений

системой

вентиляции, а также системой кондиционирования воздуха, которые должны

обеспечивать подачу в помещения воздуха с содержанием вредных веществ,

не

превышающим

предельно

допустимых

концентраций

для

таких

помещений или для рабочей зоны производственных помещений.

Должны быть предусмотрены меры по:

1) ограничению проникновения в помещения пыли, влаги, вредных и

неприятно пахнущих веществ из атмосферного воздуха;

2)

обеспечению

воздухообмена,

достаточного

для

своевременного

удаления вредных веществ из воздуха и поддержания химического состава

воздуха в пропорциях, благоприятных для жизнедеятельности человека;

3)

предотвращению

проникновения

в

помещения

с

постоянным

пребыванием

людей

вредных

и

неприятно

пахнущих

веществ

из

трубопроводов

систем

и

устройств

канализации,

отопления,

вентиляции,

кондиционирования, из воздуховодов и технологических трубопроводов, а

также выхлопных газов из встроенных автомобильных стоянок;

4) предотвращению проникновения почвенных газов (радона, метана)

в

помещения,

если

в

процессе

инженерных

изысканий

обнаружено

их

наличие на территории, на которой будут осуществляться строительство и

эксплуатация здания или сооружения.

Основными строительными нормами и правилами в рассматриваемой

сфере

являются

СНиП

41-01-2003

"Отопление,

вентиляция

и

кондиционирование", прин. и введ. в действие постановлением Госстроя

России

от

26

июня

2003

г.

N

115.

Названные

строительные

нормы

распространяются на

системы теплоснабжения, отопления,

вентиляции и

кондиционирования воздуха в помещениях зданий и сооружений.

В-третьих,

это

требования

к

обеспечению

качества

воды,

используемой

в

качестве

питьевой

и

для

хозяйственно-бытовых

нужд.

Должны

быть

предусмотрены

меры

по

обеспечению

подачи

требуемого

количества воды и предотвращению ее загрязнения.

Санитарно-эпидемиологические требования к питьевой воде, а также

к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению установлены в ст. 19

Федерального

закона

"О

санитарно-эпидемиологическом

благополучии

населения" (в ред. Федерального закона от 14 июля 2008 г. N 118-ФЗ):



питьевая

вода

должна

быть

безопасной

в

эпидемиологическом

и

радиационном

отношении,

безвредной

по

химическому

составу

и

должна иметь благоприятные органолептические свойства (п. 1);



индивидуальные

предприниматели

и

юридические

лица,

осуществляющие

эксплуатацию

централизованных,

нецентрализованных

систем

питьевого

и

хозяйственно-бытового

водоснабжения,

а

также

иных

систем,

обязаны

обеспечить

соответствие качества питьевой воды указанных систем санитарным

правилам (п. 2);



население городских и сельских поселений должно обеспечиваться

питьевой водой в приоритетном порядке в количестве, достаточном для

удовлетворения физиологических и бытовых потребностей (п. 3).

Помимо

вышеуказанных

требований

к

экспертизе

безопасных

условий проживания относятся:



Требования

к

обеспечению

инсоляции

и

солнцезащиты

(проверка

достаточной продолжительность инсоляции или солнцезащиты);



Требования

к

обеспечению

освещения

(должно

быть

обеспечено

естественное

или

совмещенное,

а

также

искусственное

освещение

достаточное для предотвращения угрозы причинения вреда здоровью

людей);



Требования к обеспечению защиты от шума (должна обеспечиваться

защита

людей

от:

воздушного

шума,

создаваемого

внешними

источниками

(снаружи

здания),

воздушного

шума,

создаваемого

в

других помещениях здания или сооружения, ударного шума);



Требования

к

обеспечению

защиты

от

влаги

(в

проектной

документации

здания

и

сооружения

должны

быть

предусмотрены

конструктивные

решения,

обеспечивающие:

водоотвод

с

наружных

поверхностей

ограждающих

строительных

конструкций,

водонепроницаемость

кровли,

наружных

стен,

перекрытий,

недопущение

образования

конденсата

на

внутренней

поверхности

ограждающих строительных конструкций);



Требования

к

обеспечению

защиты

от

вибрации

(проверка

соответствия

значения

вибраций

в

зданиях

предельно

допустимым

значениям, в проектной документации здания и сооружения должны

быть

предусмотрены

меры

для

того,

чтобы

вибрация

в

здании

и

сооружении не причиняла вреда здоровью людей);



Требования по обеспечению защиты от воздействия электромагнитного

поля (должны выполняться требования к условиям производственных

воздействий

электромагнитных

полей

(ЭМП),

которые

должны

соблюдаться

при

проектировании,

реконструкции,

строительстве

производственных

объектов,

при

проектировании,

изготовлении

и

эксплуатации

отечественных

и

импортных

технических

средств,

являющихся источниками ЭМП);



Требования к обеспечению защиты от ионизирующего излучения (на

радоноопасной территории должно выполняться меры по дезактивации

и

по

обеспечению

вентиляции

помещений,

конструкции

которых

соприкасаются с грунтом);



Требования

к

микроклимату

помещения

(соответствие

расчетных

значений сопротивления теплопередаче ограждающих строительных

конструкций,

разности

температуры

на

внутренней

поверхности

ограждающих

строительных

конструкций

и

температуры

воздуха

внутри

здания

или

сооружения

во

время

отопительного

периода,

теплоустойчивости ограждающих строительных конструкций в теплый

период года и помещений здания или сооружения в холодный период

года, а также сопротивления воздухопроницанию и паропроницанию

требуемым значениям).

При

проведении

экспертизы

безопасности

для

пользователей

зданиями и сооружениями особое внимание следует уделить результатам

инженерных изысканий и проектной документации. Главное требование – в

процессе эксплуатации здания или сооружения не должно возникнуть угрозы

наступления несчастных случаев и нанесения травм людям - пользователям

зданиями и сооружениями в результате скольжения, падения, столкновения,

ожога,

поражения

электрическим

током,

а

также

вследствие

взрыва.

Определены

параметры

элементов

строительных

конструкций,

значения

которых

в проектной

документации

должны

быть

предусмотрены

таким

образом,

чтобы

была

сведена

к

минимуму

вероятность

наступления

несчастных случаев и нанесения травм людям (с учетом инвалидов и других

групп

населения

с

ограниченными

возможностями

передвижения)

при

перемещении по зданию или

сооружению

и прилегающей территории в

результате скольжения, падения или столкновения.

Такими параметрами элементов строительных конструкций являются:

1) высота ограждения крыш, балконов, лоджий, террас, наружных

галерей, лестничных маршей, площадок и открытых приямков у здания или

сооружения,

открытых

пешеходных

переходов,

в

т.ч.

по

мостам

и

путепроводам,

а

также

перепадов

в

уровне

пола

или

уровне

земли

на

прилегающей территории;

2) уклон лестниц и пандусов, ширина проступей и высота ступеней на

лестницах, высота подъема по одному непрерывному лестничному маршу и

пандусу.

При

этом

установлено,

что

недопустимо

применение

ступеней

разной высоты в пределах одного лестничного марша и что перила и поручни

на ограждениях лестниц, пандусов и лестничных площадок должны быть

непрерывными;

3) высота порогов, дверных и незаполняемых проемов в стенах на

путях

перемещения

людей,

высота

прохода

по

лестницам,

подвалу,

эксплуатируемому чердаку, высота проходов под выступающими сверху и по

бокам пути перемещения людей элементами строительных конструкций или

оборудования.

Регулирование

норм

предусмотрено

соответствующими

строительными нормами и правилами. Так, например, раздел 5 "Обеспечение

надежности

и

безопасности

при

эксплуатации"

СНиП

31-06-2009

"Общественные здания и сооружения" предусматривает следующее. Здание

должно быть возведено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить

возможность

получения

травм

посетителями и

работающими в нем

при

передвижении внутри и около здания, при входе и выходе из здания, а также

при

пользовании

его

подвижными

элементами

и

инженерным

оборудованием.

Строительные

конструкции

и

основания

должны

быть

запроектированы

таким

образом,

чтобы

они

обладали

достаточной

надежностью при возведении и эксплуатации с учетом особых воздействий

(например,

пожара,

взрыва,

удара

транспорта

и

т.п.),

с

выполнением

соответствующих

расчетов

устойчивости

объектов

к

прогрессирующему

обрушению на основе рассмотрения расчетных ситуаций террористического

характера.

При проверке обеспечения энергетической эффективности зданий и

сооружений должно выполняться условие – здания и сооружения должны

быть спроектированы и построены таким образом, чтобы в процессе их

эксплуатации

обеспечивалось эффективное

использование

энергетических

ресурсов и исключался нерациональный расход таких ресурсов. В проектной

документации

должны

быть

предусмотрены

решения

по

отдельным

элементам, строительным конструкциям зданий и сооружений, свойствам

таких элементов и строительных конструкций, а также по используемым в

зданиях

и

сооружениях

устройствам,

технологиям

и

материалам,

позволяющие исключить нерациональный расход энергетических ресурсов.

Требования

энергетической

эффективности

зданий,

строений,

сооружений

должны

включать

в

себя:

1)

показатели,

характеризующие

удельную величину расхода энергетических ресурсов в здании, строении,

сооружении; 2) требования к влияющим на энергетическую эффективность

зданий,

строений,

сооружений

архитектурным,

функционально-

технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям; 3)

требования

к

отдельным

элементам,

конструкциям

зданий,

строений,

сооружений

и

к

их

свойствам,

к

используемым

в

зданиях,

строениях,

сооружениях устройствам и технологиям, а также требования к включаемым

в

проектную

документацию

и

применяемым

при

строительстве,

реконструкции,

капитальном

ремонте

зданий,

строений,

сооружений

технологиям и материалам, позволяющие исключить нерациональный расход

энергетических

ресурсов

как

в

процессе

строительства,

реконструкции,

капитального ремонта зданий, строений, сооружений, так и в процессе их

эксплуатации.

Не допускается ввод в эксплуатацию зданий, строений, сооружений,

построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не

соответствующих

требованиям

энергетической

эффективности

и

требованиям

оснащенности

их

приборами

учета

используемых

энергетических ресурсов.

Проверка соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений,

сооружений

требованиям

энергетической

эффективности

и

требованиям

оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов

осуществляется

органом

государственного

строительного

надзора

при

осуществлении государственного строительного надзора.

Наконец при экспертизе безопасного уровня воздействия зданий и

сооружений на окружающую среду следует уделить внимание мероприятиям

по охране окружающей среды, предусмотренным в проектной документации

здания или сооружения в соответствии с федеральными законами и другими

нормативными

правовыми

актами

РФ.

Они

должны

обеспечивать

предотвращение или

минимизацию оказания

негативного

воздействия на

окружающую

среду.

Данные

требования

установлены

к

результатам

инженерных изысканий и проектной документации.

При проектировании зданий, строений, сооружений и иных объектов

должны

учитываться

нормативы

допустимой

антропогенной

нагрузки

на

окружающую среду, предусматриваться мероприятия по предупреждению и

устранению загрязнения окружающей среды, а также способы размещения

отходов

производства

и

потребления,

применяться

ресурсосберегающие,

малоотходные, безотходные и иные наилучшие существующие технологии,

способствующие

охране

окружающей

среды,

восстановлению

природной

среды,

рациональному

использованию

и

воспроизводству

природных

ресурсов.

В

заключении необходимо отметить,

что

экспертиза безопасности

объектов недвижимости – это сложный, трудоёмкий процесс, охватывающий

все основные виды безопасности. Для того, что бы в итоге получить полный

и точный результат от экспертизы, необходимо уметь обращаться с огромной

базой

нормативных

документов

в

строительной

сфере.

Именно

для

облегчения

этой

задачи

и

необходима

разработка

методики

экспертизы

безопасности объектов недвижимости, которая не только систематизирует

имеющиеся нормативные документы в соответствии с основными видами

безопасности, но и позволит расширить имеющуюся нормативную базу.